kaydeden Nadine Oberhuber
6 Nisan 2024, 21:10
5 dakika
Faiz oranlarının düşme ihtimali emlak piyasasındaki havayı iyileştiriyor. Ev veya apartman satın almak istiyorsanız daha fazla beklememelisiniz.
Bu makale Capital dergisinden uyarlanmıştır ve on gün boyunca burada mevcuttur. Daha sonra yalnızca www.capital.de adresinden okunabilecektir. Sermaye buna aittir yıldız RTL Almanya'ya.
Gayrimenkul sektörü için iyi olan şey şu anda satın almak isteyenler için bir uyandırma çağrısı olmalı: İnşaat sektörü de dahil olmak üzere ekonominin kötüleştiği açıkça görülüyor. Ancak 2024'ün ilk çeyreğinde ruh hali önemli ölçüde iyileşti ve birçok sektör şirketi artık iş durumunu eskisinden çok daha olumlu olarak tanımlıyor. Bu, ekonomik araştırma enstitüsü IW'nin endüstri birliği ZIA için yaptığı mevcut duyarlılık anketinin sonucuydu. Araştırmanın yazarları Michael Voigtländer ve Ralph Henger, aslında “ilk küçük yükseliş trendlerinin” var olduğunu söylüyor.
İlk sektör verileri bunu yılın sonunda zaten göstermişti. “Ruh halinde bir değişiklikten bahsetmek için henüz çok erken; Henger ve Voigtländer, “Özellikle beklentiler hâlâ çok bulanık” diyor: “Yine de sonuçlar, sektörün resesyonun en kötü aşamasının geride kaldığını varsaydığını gösteriyor. ” Bu şu anlama geliyor: Piyasa kesinlikle yeniden toparlanacak ve bir sonraki yükseliş çok yakında. Muhtemelen fiyatlar da öyle.
Yeni gayrimenkul projelerine umut
Özellikle “proje geliştirme”, yani yeni inşaat projelerinin geliştirilmesi alanında, ruh hali artık netleşiyor. Burada şirketler hem mevcut durumu hem de beklentileri önceki çeyreğe göre çok daha olumlu değerlendiriyor. Ancak bu alandaki iş iklimi endeksi hala net bir şekilde negatif bölgede bulunuyor. Ve muhtemelen proje geliştiricilerinin tekrar normal sıfır seviyesine ulaşması oldukça uzun bir zaman alacak. Ancak genel sektör endeksi yeniden sıfır çizgisinin üzerine çıktı: konum ve emlak iklimi ortalama bir seviyeye ulaştı.
İkamet
Ülkeye çıkın! Gittikçe daha fazla Alman taşrada yaşamak istiyor. İyi bir fikir?
20 Mayıs 2023
Sonuçta yaz aylarında faizlerin düşeceği ihtimali sektöre yeniden rahat bir nefes alma fırsatı verecek. Pek çok konut ve ticari bina geliştiricisi yakın zamanda yüzde 4 civarındaki yüksek faiz oranlarından büyük zarar gördü. Proje geliştirme sektörü, yaklaşık 20 yıldaki en kötü iş çöküşünü yaşadı. Birçoğu başlangıçta yeni bina projelerini askıya almıştı. Ayrıca, artan inşaat maliyetleri ve artan finansman faiz oranları nedeniyle yeni inşaat projelerinde zarar eden birçok proje geliştiricisi de iflas etti. Veya alıcı talebindeki çöküş nedeniyle daire satışını durdurdukları için, bu da inşaata devam edecek paraları olmadığı anlamına geliyordu.
Özellikle son dönemde bu ülkede konut inşaatı neredeyse durma noktasına geldi. Ancak emlak platformları ve ülke çapındaki brokerların bildirdiğine göre, inşaat faiz oranları şu anda yaklaşık yüzde 3,5'e geriledi (15 yıllık sabit faiz oranları ve standart özel emlak kredileri için) ve alıcı talebi yavaş yavaş piyasaya geri dönüyor. Proje geliştiricileri de ilk kez ön satış sayısının artmasını bekliyor. Bu, şu anda bir mülk arayan herkesin, yeni binalar da dahil olmak üzere piyasada yeniden daha fazla rekabetle karşılaşacağı anlamına geliyor.
On iki aylık bir kuraklık dönemi daha
Buna göre konut gayrimenkul sektöründeki ruh hali artık oldukça net bir şekilde netleşiyor: Bu segmentte endeks neredeyse 10 puan arttı. Ticari sektörün görünümü de iyileşti ancak oldukça zayıf kalmayı sürdürüyor. Ticari gayrimenkul sektörü de arttı. Araştırmanın yazarları, “Ancak şirketlerin çoğunluğunun iş durumunun önümüzdeki 12 ay içinde daha da kötüleşmesini beklediğini belirtmekte fayda var” dedi. Sektördeki şu anki söylemin “2025'e kadar hayatta kalın” olması boşuna değil. Ancak o zaman işler yeniden önemli ölçüde iyileşmeye başlamalıdır.
Konut amaçlı gayrimenkullerde bu, katılımcıların çoğunluğunun, yani yüzde 60'ının, cari yılda fiyatların hala sabit kalmasını beklediği anlamına geliyor. Sadece üçte birinden biraz azı fiyatların düşmeye devam edeceğini varsayıyor. Önceki çeyrekte ise durum tam tersiydi. Her halükarda, sektördekilerin yaklaşık yüzde 86'sı kiraların kesinlikle artacağını söylüyor. Ankete katılan konut gayrimenkul girişimcilerinden hiçbiri kiraların düşmesini beklemiyordu.
Öncelikle sabit fiyatlar
Çalışmanın yazarları, yaşam alanına olan ihtiyacın şüphesiz büyük olduğunu söylüyor. Metropol bölgelerdeki mevcut tekliflerden daha büyük. Sürekli artan home ofis oranları nedeniyle ofis pazarında ofislere olan talep düşerken, özel yaşam alanlarının yeri doldurulamıyor. Henger ve Voigtländer, “Buna göre, iyi bir faiz oranı ortamı sağlandığında bu kesimin krizden hızla kurtulabileceği varsayılabilir” diyor.
Ancak konut piyasası tekrar istikrara kavuşursa fiyatlar oldukça hızlı bir şekilde yeniden yükselmeye başlayacak. Ciddi konut sıkıntısı devam ettiği ve önümüzdeki birkaç yıllık planlama nedeniyle, yeni inşaatların yeniden gözle görülür şekilde toparlanması biraz zaman alacak.
Ancak: faiz oranlarına ilişkin belirsizlik
Merkez bankalarının yaz aylarında beklenen yeni faiz oranı değişikliğinin emlak faiz oranları üzerinde ne gibi bir etki yaratacağı hala belirsiz: piyasa katılımcılarının büyük bir kısmı şu anda faiz oranlarının düşeceğini ve finansman koşullarının iyileşeceğini düşünüyor. Ancak çoğu kişi daha kötü koşullar bekliyor. Son zamanlarda verim eğrisi yüzde 3,5'ten yüzde 3,67'ye hafifçe yükseldi.
Barınma krizi
İki odada altı kişi ve kilerde uyuyan oğulları – bu insanlar Alman konut piyasasından umutsuz
25 Eylül 2023
Neden? Çünkü yıl sonunda faiz indirimine dair ilk umutlar doğduğunda piyasa zaten büyük bir coşkuyla tepki vermişti. İnşaat faizlerinin 4,5'tan 3,5 civarına düşmesinin nedeni bunlardı. Ancak bu beklentinin biraz abartılmış olması muhtemel. Çünkü ECB'nin bundan sonraki faiz adımları muhtemelen oldukça küçük olacak. Bu, ipotek kredisi verenleri faiz oranlarını yeniden hafifçe artırmaya teşvik edebilir.
Ayrıca pek çok banka artık gayrimenkul finansmanına olan talebi yeniden canlandırmak için “faiz oranlarıyla mücadele” çağrısında bulunmuştu. Kredi verme işindeki çöküşten kurumlar da büyük zarar gördü. Her halükarda, ilgililerin çoğunluğu şu anda finansman koşullarının aynı kalmasını bekliyor ve satın almaya istekli olanlar, daha düşük faiz oranları üzerine kumar oynamak yerine bunu yapmalı.
Ev alıcıları beklemek yerine karşılaştırma yapmalı
Faiz oranlarının yüzde onda bir oranında daha düşmesini beklemek yerine mevcut kural şudur: Mevcut fiyatlardan ve fırsatlardan yararlanın ve istediğiniz mülk bulunduğunda harekete geçin. Alıcıların “doğru bankayı” seçerek elde edebilecekleri tasarruf, şu anda faiz oranlarında bir miktar daha düşüş olması durumunda sağlanabilecek tasarruftan daha fazla. Sağlayıcılar arasındaki aralık nispeten geniştir ancak farklı faiz oranı kilitlenme dönemleri arasındaki faiz oranı farkı çok küçüktür. Bu şu anlama gelir: 10 yıl sonra finansmanın devamı konusunda endişelenmek yerine, daha uzun bir süre taahhütte bulunmak ve 15 yıl boyunca faizi güvence altına almak daha iyidir:
İnşaat finansörleri şu anda 10 yıllık sabit faiz oranı için ortalama yüzde 3,5, 15 yıllık sabit faiz oranı için ise yüzde 3,7'nin biraz altında bir faiz oranı talep ediyor. Bu yüzde 0,2 aslında oranı şişirmiyor. Ortalama bir kredi için (400.000 Euro'luk bir mülk için 320.000 Euro kredi tutarı), taksitlerde 1.700 Euro yerine yaklaşık 1.750 Euro anlamına geliyor.
Ancak bina finansmanı sağlayıcısının seçimi çok daha önemli bir fark yaratıyor: En ucuz sağlayıcılar klasik kredi için yalnızca yüzde 3,3'lük bir inşaat faiz oranı belirlerken (1.670 avro faiz oranı), en pahalı olanlar yüzde 4,73, yani 2.029 avro oran talep ediyor. . Bu noktada alım yapmak isteyenlerin yaz aylarında faizlerin düşmesini beklemek yerine faiz oranlarını karşılaştırması gerekiyor. Belki de ev sahibi olmak her şeye rağmen işe yarayacak ve emlak sektörünün yeni sloganı kendi ruh halini anlatacak: “2027'de cennette görüşürüz.”
#Konular
6 Nisan 2024, 21:10
5 dakika
Faiz oranlarının düşme ihtimali emlak piyasasındaki havayı iyileştiriyor. Ev veya apartman satın almak istiyorsanız daha fazla beklememelisiniz.
Bu makale Capital dergisinden uyarlanmıştır ve on gün boyunca burada mevcuttur. Daha sonra yalnızca www.capital.de adresinden okunabilecektir. Sermaye buna aittir yıldız RTL Almanya'ya.
Gayrimenkul sektörü için iyi olan şey şu anda satın almak isteyenler için bir uyandırma çağrısı olmalı: İnşaat sektörü de dahil olmak üzere ekonominin kötüleştiği açıkça görülüyor. Ancak 2024'ün ilk çeyreğinde ruh hali önemli ölçüde iyileşti ve birçok sektör şirketi artık iş durumunu eskisinden çok daha olumlu olarak tanımlıyor. Bu, ekonomik araştırma enstitüsü IW'nin endüstri birliği ZIA için yaptığı mevcut duyarlılık anketinin sonucuydu. Araştırmanın yazarları Michael Voigtländer ve Ralph Henger, aslında “ilk küçük yükseliş trendlerinin” var olduğunu söylüyor.
İlk sektör verileri bunu yılın sonunda zaten göstermişti. “Ruh halinde bir değişiklikten bahsetmek için henüz çok erken; Henger ve Voigtländer, “Özellikle beklentiler hâlâ çok bulanık” diyor: “Yine de sonuçlar, sektörün resesyonun en kötü aşamasının geride kaldığını varsaydığını gösteriyor. ” Bu şu anlama geliyor: Piyasa kesinlikle yeniden toparlanacak ve bir sonraki yükseliş çok yakında. Muhtemelen fiyatlar da öyle.
Yeni gayrimenkul projelerine umut
Özellikle “proje geliştirme”, yani yeni inşaat projelerinin geliştirilmesi alanında, ruh hali artık netleşiyor. Burada şirketler hem mevcut durumu hem de beklentileri önceki çeyreğe göre çok daha olumlu değerlendiriyor. Ancak bu alandaki iş iklimi endeksi hala net bir şekilde negatif bölgede bulunuyor. Ve muhtemelen proje geliştiricilerinin tekrar normal sıfır seviyesine ulaşması oldukça uzun bir zaman alacak. Ancak genel sektör endeksi yeniden sıfır çizgisinin üzerine çıktı: konum ve emlak iklimi ortalama bir seviyeye ulaştı.
İkamet
Ülkeye çıkın! Gittikçe daha fazla Alman taşrada yaşamak istiyor. İyi bir fikir?
20 Mayıs 2023
Sonuçta yaz aylarında faizlerin düşeceği ihtimali sektöre yeniden rahat bir nefes alma fırsatı verecek. Pek çok konut ve ticari bina geliştiricisi yakın zamanda yüzde 4 civarındaki yüksek faiz oranlarından büyük zarar gördü. Proje geliştirme sektörü, yaklaşık 20 yıldaki en kötü iş çöküşünü yaşadı. Birçoğu başlangıçta yeni bina projelerini askıya almıştı. Ayrıca, artan inşaat maliyetleri ve artan finansman faiz oranları nedeniyle yeni inşaat projelerinde zarar eden birçok proje geliştiricisi de iflas etti. Veya alıcı talebindeki çöküş nedeniyle daire satışını durdurdukları için, bu da inşaata devam edecek paraları olmadığı anlamına geliyordu.
Özellikle son dönemde bu ülkede konut inşaatı neredeyse durma noktasına geldi. Ancak emlak platformları ve ülke çapındaki brokerların bildirdiğine göre, inşaat faiz oranları şu anda yaklaşık yüzde 3,5'e geriledi (15 yıllık sabit faiz oranları ve standart özel emlak kredileri için) ve alıcı talebi yavaş yavaş piyasaya geri dönüyor. Proje geliştiricileri de ilk kez ön satış sayısının artmasını bekliyor. Bu, şu anda bir mülk arayan herkesin, yeni binalar da dahil olmak üzere piyasada yeniden daha fazla rekabetle karşılaşacağı anlamına geliyor.
On iki aylık bir kuraklık dönemi daha
Buna göre konut gayrimenkul sektöründeki ruh hali artık oldukça net bir şekilde netleşiyor: Bu segmentte endeks neredeyse 10 puan arttı. Ticari sektörün görünümü de iyileşti ancak oldukça zayıf kalmayı sürdürüyor. Ticari gayrimenkul sektörü de arttı. Araştırmanın yazarları, “Ancak şirketlerin çoğunluğunun iş durumunun önümüzdeki 12 ay içinde daha da kötüleşmesini beklediğini belirtmekte fayda var” dedi. Sektördeki şu anki söylemin “2025'e kadar hayatta kalın” olması boşuna değil. Ancak o zaman işler yeniden önemli ölçüde iyileşmeye başlamalıdır.
Konut amaçlı gayrimenkullerde bu, katılımcıların çoğunluğunun, yani yüzde 60'ının, cari yılda fiyatların hala sabit kalmasını beklediği anlamına geliyor. Sadece üçte birinden biraz azı fiyatların düşmeye devam edeceğini varsayıyor. Önceki çeyrekte ise durum tam tersiydi. Her halükarda, sektördekilerin yaklaşık yüzde 86'sı kiraların kesinlikle artacağını söylüyor. Ankete katılan konut gayrimenkul girişimcilerinden hiçbiri kiraların düşmesini beklemiyordu.
Öncelikle sabit fiyatlar
Çalışmanın yazarları, yaşam alanına olan ihtiyacın şüphesiz büyük olduğunu söylüyor. Metropol bölgelerdeki mevcut tekliflerden daha büyük. Sürekli artan home ofis oranları nedeniyle ofis pazarında ofislere olan talep düşerken, özel yaşam alanlarının yeri doldurulamıyor. Henger ve Voigtländer, “Buna göre, iyi bir faiz oranı ortamı sağlandığında bu kesimin krizden hızla kurtulabileceği varsayılabilir” diyor.
Ancak konut piyasası tekrar istikrara kavuşursa fiyatlar oldukça hızlı bir şekilde yeniden yükselmeye başlayacak. Ciddi konut sıkıntısı devam ettiği ve önümüzdeki birkaç yıllık planlama nedeniyle, yeni inşaatların yeniden gözle görülür şekilde toparlanması biraz zaman alacak.
Ancak: faiz oranlarına ilişkin belirsizlik
Merkez bankalarının yaz aylarında beklenen yeni faiz oranı değişikliğinin emlak faiz oranları üzerinde ne gibi bir etki yaratacağı hala belirsiz: piyasa katılımcılarının büyük bir kısmı şu anda faiz oranlarının düşeceğini ve finansman koşullarının iyileşeceğini düşünüyor. Ancak çoğu kişi daha kötü koşullar bekliyor. Son zamanlarda verim eğrisi yüzde 3,5'ten yüzde 3,67'ye hafifçe yükseldi.
Barınma krizi
İki odada altı kişi ve kilerde uyuyan oğulları – bu insanlar Alman konut piyasasından umutsuz
25 Eylül 2023
Neden? Çünkü yıl sonunda faiz indirimine dair ilk umutlar doğduğunda piyasa zaten büyük bir coşkuyla tepki vermişti. İnşaat faizlerinin 4,5'tan 3,5 civarına düşmesinin nedeni bunlardı. Ancak bu beklentinin biraz abartılmış olması muhtemel. Çünkü ECB'nin bundan sonraki faiz adımları muhtemelen oldukça küçük olacak. Bu, ipotek kredisi verenleri faiz oranlarını yeniden hafifçe artırmaya teşvik edebilir.
Ayrıca pek çok banka artık gayrimenkul finansmanına olan talebi yeniden canlandırmak için “faiz oranlarıyla mücadele” çağrısında bulunmuştu. Kredi verme işindeki çöküşten kurumlar da büyük zarar gördü. Her halükarda, ilgililerin çoğunluğu şu anda finansman koşullarının aynı kalmasını bekliyor ve satın almaya istekli olanlar, daha düşük faiz oranları üzerine kumar oynamak yerine bunu yapmalı.
Ev alıcıları beklemek yerine karşılaştırma yapmalı
Faiz oranlarının yüzde onda bir oranında daha düşmesini beklemek yerine mevcut kural şudur: Mevcut fiyatlardan ve fırsatlardan yararlanın ve istediğiniz mülk bulunduğunda harekete geçin. Alıcıların “doğru bankayı” seçerek elde edebilecekleri tasarruf, şu anda faiz oranlarında bir miktar daha düşüş olması durumunda sağlanabilecek tasarruftan daha fazla. Sağlayıcılar arasındaki aralık nispeten geniştir ancak farklı faiz oranı kilitlenme dönemleri arasındaki faiz oranı farkı çok küçüktür. Bu şu anlama gelir: 10 yıl sonra finansmanın devamı konusunda endişelenmek yerine, daha uzun bir süre taahhütte bulunmak ve 15 yıl boyunca faizi güvence altına almak daha iyidir:
İnşaat finansörleri şu anda 10 yıllık sabit faiz oranı için ortalama yüzde 3,5, 15 yıllık sabit faiz oranı için ise yüzde 3,7'nin biraz altında bir faiz oranı talep ediyor. Bu yüzde 0,2 aslında oranı şişirmiyor. Ortalama bir kredi için (400.000 Euro'luk bir mülk için 320.000 Euro kredi tutarı), taksitlerde 1.700 Euro yerine yaklaşık 1.750 Euro anlamına geliyor.
Ancak bina finansmanı sağlayıcısının seçimi çok daha önemli bir fark yaratıyor: En ucuz sağlayıcılar klasik kredi için yalnızca yüzde 3,3'lük bir inşaat faiz oranı belirlerken (1.670 avro faiz oranı), en pahalı olanlar yüzde 4,73, yani 2.029 avro oran talep ediyor. . Bu noktada alım yapmak isteyenlerin yaz aylarında faizlerin düşmesini beklemek yerine faiz oranlarını karşılaştırması gerekiyor. Belki de ev sahibi olmak her şeye rağmen işe yarayacak ve emlak sektörünün yeni sloganı kendi ruh halini anlatacak: “2027'de cennette görüşürüz.”
#Konular