mülk
Konut piyasasında baskı: 2025 kiracılar ve alıcılar için ne getirecek?
Mevcut bağlantıyı kopyala
Gayrimenkul biraz daha ucuz hale geldi ancak birçok kişi hâlâ yüksek konut maliyetleriyle baş etmek zorunda kalıyor. Şehirlerdeki kiracılar için işler özellikle zordur. Satın alma fiyatlarında bir trend oluşuyor.
Talep yüksek, arz az: Almanya'daki konut kıtlığı göz önüne alındığında, emlak uzmanları kiraların 2025'te keskin bir şekilde artmasını bekliyor. Son fiyat düşüşünün ardından satın alma fiyatlarının da yeniden bir miktar yükselmesi bekleniyor. Sonuçta, düşük faiz oranları kredileri daha ucuz hale getiriyor ve birçok kişi finansmanını daha kolay yönetebiliyor.
Jones Lang LaSalle'de (JLL) konut gayrimenkulleri araştırma direktörü Sören Gröbel, yeni inşaatların 2025'te önemli bir ivme kazanmasını beklemiyor. “Birçok hanenin yeni binalar inşa etme isteği var, ancak zanaatkar ve malzeme maliyetleri hala yüksek faiz oranlarındaki son düşüş ise yüksek inşaat ve arazi maliyetlerini telafi edecek kadar büyük değil.” Bu nedenle, özellikle şehirlerde yaşam alanı kıt ve rekabetçi olmaya devam ediyor ve bu da kiralar açısından olumsuz sonuçlar doğuruyor.
Gayrimenkul hizmet sağlayıcısı CBRE'nin Genel Müdürü Michael Schlatterer de aynısını yapıyor. Almanya'da inşaat sektöründeki iflaslar ve göç nedeniyle yaşam alanı sıkıntısı devam ediyor.
Konut sıkıntısı, özellikle şehirlerde uzun zamandır kronik bir hal alıyor. İnşaat sektörü derneği ZDB, 2024 yılında ülke çapında 250.000 ila 255.000 inşaatın tamamlanmasını bekliyor; federal hükümet yılda 400.000 yeni daire inşa etmeyi planlamıştı.
Alman Basın Ajansı için JLL'den elde edilen veriler, kırsal bölgelerde bile üçüncü çeyrekte güçlü kira artışları gösteriyor. Kiralar özellikle büyük metropollerde ve diğer büyük şehirlerde geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde sekiz oranında keskin bir artış gösterdi. Bunu yüzde 4,5 civarında bölgesel merkez görevi gören şehirler izledi. Diğer kentsel alanlarda ve köylerde kiralar yüzde 4 civarında arttı.
Enflasyon kiraları artırdı
Gröbel, kiralardaki keskin artışın üç nedeni olduğunu söylüyor. Artan faiz oranları nedeniyle artık mülk satın almaya gücü yetmeyen birçok kişi, kiralama piyasasına yöneldi. “Ayrıca yüksek talep ile sınırlı konut arzı arasındaki fark açılıyor; üçüncüsü enflasyon yüksek gelir artışları şeklinde kiralara yansıyor.”
Alman Ekonomik Araştırma Enstitüsü'nün yakın zamanda 150'den fazla şehirde yaptığı bir araştırma, kiralardaki artışın 2024'te yaklaşık yüzde dörde çıkacağını gösterdi. Michael Voigtländer, “Kira artışları şu anda geçmişteki emlak patlamasından daha yüksek” diyor. , Alman Ekonomi Enstitüsü'nde emlak uzmanı.
Yüksek konut maliyetleri birçokları için yüktür
Keskin biçimde artan kiralar özellikle Almanya'yı olumsuz etkiliyor: Federal Cumhuriyet, kiracıların sahiplerden daha fazla olduğu tek AB ülkesi. İstatistik otoritesi Eurostat'a göre 2023'te sahiplik oranı yüzde 47'nin altındaydı.
Doğrudan banka ING tarafından yapılan bir anket, konut maliyetlerinin kiracılar için özel bir yük olduğunu gösteriyor. Buna göre kiracıların yüzde 26'sı konut masraflarını karşılamayı “zor” veya “çok zor” buluyor. Sahiplerin yalnızca yüzde 12'si bunu söyledi.
JLL uzmanı Gröbel, kira artışlarının henüz sona ermediğini söylüyor. Siyasi olarak her derde deva bir ilaç yok. “Şehirlerdeki kentleşme eğilimine, yüksek kira ve satın alma fiyatlarına alışmamız gerekecek.”
Satın alma fiyatlarında hafif artış
Yeni yılda sadece kiralar değil, satın alma fiyatları da artacak. Federal İstatistik Ofisi'nin gözlemlerine göre, 2023'teki keskin düzeltmenin ardından emlak fiyatları bu yazdan bu yana yeniden hafif bir artış gösteriyor.
JLL ayrıca büyük şehirlerde bile üçüncü çeyrekte yalnızca hafif bir büyüme görüyor. JLL uzmanı Gröbel, “Emlak piyasası yavaş yavaş yeniden hız kazanıyor, ancak satın almak veya inşa etmek birçok insan için hala çok pahalı” diyor.
Isıtma kanununda belirsizlik
Ancak CBRE uzmanı Schlatterer, büyük fiyat farklılıklarının devam ettiğini gözlemliyor. Eski gazlı veya mazotlu ısıtma sistemine sahip evlerin satışı zordur. “Enerji sınıfı kötüyse ve mülkte kusur varsa yüzde 15 ila 20 oranında fiyat indirimi var.”
McMakler Genel Müdürü Philipp Niemann, “Kimse bu kadar saf değildir ve enerji derecesi düşük olan bir mülkü dikkatsizce satın almaz” diyor. Yenileme maliyetleri, fiyat görüşmelerinde kaldıraç olarak kullanılacaktır.
İnşaat faiz oranları düşüyor – ama ne kadar süreyle?
Düşük inşaat faiz oranları alıcılara rahatlama sağlıyor. FMH Finanzberatung'a göre, yakın zamanda on yıllık kredilere yüzde 3,2 faiz ödenmişti; bir yıl önce bu oran yüzde 3,6 idi. Baufi24 Genel Müdürü Tomas Peeters, “Gayrimenkul başvuru sahipleri için kredi finansmanı durumu 2024'te önemli ölçüde iyileşti” diyor.
Görünürde yeni bir emlak patlaması yok
Ancak Dekabank baş ekonomisti Ulrich Kater faiz oranlarının artırılmasında çok az aşağı yönlü potansiyel görüyor. Piyasa uzun zamandır Avrupa Merkez Bankası'nın daha fazla faiz indirimine hazırlanıyor.
Landesbank Helaba, emlak fiyatlarının yakın zamanda yeniden tavan yapmasının pek mümkün olmadığına inanıyor. Helaba analisti Peter Richter, “Faiz oranlarındaki indirimler emlak patlamasını garanti etmiyor” diye yazıyor. Ekonomi gayrimenkulde önemli bir rol oynuyor ve Almanya'da bu durum zayıf.
dpa
Konut piyasasında baskı: 2025 kiracılar ve alıcılar için ne getirecek?
Mevcut bağlantıyı kopyala
Gayrimenkul biraz daha ucuz hale geldi ancak birçok kişi hâlâ yüksek konut maliyetleriyle baş etmek zorunda kalıyor. Şehirlerdeki kiracılar için işler özellikle zordur. Satın alma fiyatlarında bir trend oluşuyor.
Talep yüksek, arz az: Almanya'daki konut kıtlığı göz önüne alındığında, emlak uzmanları kiraların 2025'te keskin bir şekilde artmasını bekliyor. Son fiyat düşüşünün ardından satın alma fiyatlarının da yeniden bir miktar yükselmesi bekleniyor. Sonuçta, düşük faiz oranları kredileri daha ucuz hale getiriyor ve birçok kişi finansmanını daha kolay yönetebiliyor.
Jones Lang LaSalle'de (JLL) konut gayrimenkulleri araştırma direktörü Sören Gröbel, yeni inşaatların 2025'te önemli bir ivme kazanmasını beklemiyor. “Birçok hanenin yeni binalar inşa etme isteği var, ancak zanaatkar ve malzeme maliyetleri hala yüksek faiz oranlarındaki son düşüş ise yüksek inşaat ve arazi maliyetlerini telafi edecek kadar büyük değil.” Bu nedenle, özellikle şehirlerde yaşam alanı kıt ve rekabetçi olmaya devam ediyor ve bu da kiralar açısından olumsuz sonuçlar doğuruyor.
Gayrimenkul hizmet sağlayıcısı CBRE'nin Genel Müdürü Michael Schlatterer de aynısını yapıyor. Almanya'da inşaat sektöründeki iflaslar ve göç nedeniyle yaşam alanı sıkıntısı devam ediyor.
Konut sıkıntısı, özellikle şehirlerde uzun zamandır kronik bir hal alıyor. İnşaat sektörü derneği ZDB, 2024 yılında ülke çapında 250.000 ila 255.000 inşaatın tamamlanmasını bekliyor; federal hükümet yılda 400.000 yeni daire inşa etmeyi planlamıştı.
Alman Basın Ajansı için JLL'den elde edilen veriler, kırsal bölgelerde bile üçüncü çeyrekte güçlü kira artışları gösteriyor. Kiralar özellikle büyük metropollerde ve diğer büyük şehirlerde geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde sekiz oranında keskin bir artış gösterdi. Bunu yüzde 4,5 civarında bölgesel merkez görevi gören şehirler izledi. Diğer kentsel alanlarda ve köylerde kiralar yüzde 4 civarında arttı.
Enflasyon kiraları artırdı
Gröbel, kiralardaki keskin artışın üç nedeni olduğunu söylüyor. Artan faiz oranları nedeniyle artık mülk satın almaya gücü yetmeyen birçok kişi, kiralama piyasasına yöneldi. “Ayrıca yüksek talep ile sınırlı konut arzı arasındaki fark açılıyor; üçüncüsü enflasyon yüksek gelir artışları şeklinde kiralara yansıyor.”
Alman Ekonomik Araştırma Enstitüsü'nün yakın zamanda 150'den fazla şehirde yaptığı bir araştırma, kiralardaki artışın 2024'te yaklaşık yüzde dörde çıkacağını gösterdi. Michael Voigtländer, “Kira artışları şu anda geçmişteki emlak patlamasından daha yüksek” diyor. , Alman Ekonomi Enstitüsü'nde emlak uzmanı.
Yüksek konut maliyetleri birçokları için yüktür
Keskin biçimde artan kiralar özellikle Almanya'yı olumsuz etkiliyor: Federal Cumhuriyet, kiracıların sahiplerden daha fazla olduğu tek AB ülkesi. İstatistik otoritesi Eurostat'a göre 2023'te sahiplik oranı yüzde 47'nin altındaydı.
Doğrudan banka ING tarafından yapılan bir anket, konut maliyetlerinin kiracılar için özel bir yük olduğunu gösteriyor. Buna göre kiracıların yüzde 26'sı konut masraflarını karşılamayı “zor” veya “çok zor” buluyor. Sahiplerin yalnızca yüzde 12'si bunu söyledi.
JLL uzmanı Gröbel, kira artışlarının henüz sona ermediğini söylüyor. Siyasi olarak her derde deva bir ilaç yok. “Şehirlerdeki kentleşme eğilimine, yüksek kira ve satın alma fiyatlarına alışmamız gerekecek.”
Satın alma fiyatlarında hafif artış
Yeni yılda sadece kiralar değil, satın alma fiyatları da artacak. Federal İstatistik Ofisi'nin gözlemlerine göre, 2023'teki keskin düzeltmenin ardından emlak fiyatları bu yazdan bu yana yeniden hafif bir artış gösteriyor.
JLL ayrıca büyük şehirlerde bile üçüncü çeyrekte yalnızca hafif bir büyüme görüyor. JLL uzmanı Gröbel, “Emlak piyasası yavaş yavaş yeniden hız kazanıyor, ancak satın almak veya inşa etmek birçok insan için hala çok pahalı” diyor.
Isıtma kanununda belirsizlik
Ancak CBRE uzmanı Schlatterer, büyük fiyat farklılıklarının devam ettiğini gözlemliyor. Eski gazlı veya mazotlu ısıtma sistemine sahip evlerin satışı zordur. “Enerji sınıfı kötüyse ve mülkte kusur varsa yüzde 15 ila 20 oranında fiyat indirimi var.”
McMakler Genel Müdürü Philipp Niemann, “Kimse bu kadar saf değildir ve enerji derecesi düşük olan bir mülkü dikkatsizce satın almaz” diyor. Yenileme maliyetleri, fiyat görüşmelerinde kaldıraç olarak kullanılacaktır.
İnşaat faiz oranları düşüyor – ama ne kadar süreyle?
Düşük inşaat faiz oranları alıcılara rahatlama sağlıyor. FMH Finanzberatung'a göre, yakın zamanda on yıllık kredilere yüzde 3,2 faiz ödenmişti; bir yıl önce bu oran yüzde 3,6 idi. Baufi24 Genel Müdürü Tomas Peeters, “Gayrimenkul başvuru sahipleri için kredi finansmanı durumu 2024'te önemli ölçüde iyileşti” diyor.
Görünürde yeni bir emlak patlaması yok
Ancak Dekabank baş ekonomisti Ulrich Kater faiz oranlarının artırılmasında çok az aşağı yönlü potansiyel görüyor. Piyasa uzun zamandır Avrupa Merkez Bankası'nın daha fazla faiz indirimine hazırlanıyor.
Landesbank Helaba, emlak fiyatlarının yakın zamanda yeniden tavan yapmasının pek mümkün olmadığına inanıyor. Helaba analisti Peter Richter, “Faiz oranlarındaki indirimler emlak patlamasını garanti etmiyor” diye yazıyor. Ekonomi gayrimenkulde önemli bir rol oynuyor ve Almanya'da bu durum zayıf.
dpa