kaydeden Laura Esslinger
06.09.2023, 20:52
4 dakika
Ekonomist Michael Voigtländer, yüksek faiz oranlarına ve artan kiralara rağmen emlak piyasasındaki görünümün iyi olduğunu söylüyor. Alıcılar, finansman sırasında enflasyondan ve gelecekteki faiz oranı ortamından bile yararlanabiliyor.
Bay Voigtländer, şimdi bir mülk satın almak için iyi bir zaman mı?
Michael Voigtländer: Bu cevaplanması kolay bir soru değil. Geriye dönüp baktığımızda şunu söyleyebiliriz: Faiz oranlarının daha da düşük olduğu 2021 yılında mülk satın almak çok daha ucuz olurdu. Ancak geleceğe bakıldığında şunu söylemek gerekir ki, emlak piyasasına yönelik beklentiler hem sermaye yatırımcıları hem de ev sahibi kullanıcılar için iyidir. Özellikle metropol bölgelerde büyük bir gayrimenkul sıkıntısının devam edeceğini varsaymamız gerekiyor. Bu, değerde daha fazla artış veya en azından değerin korunmasını vaat ediyor. Bu yüzden şu anda bunun kötü bir zaman olduğunu söyleyemem.
Şu anda hangi mülkler ve yerler kiralamaktan daha satın almaya değer?
Enerji verimliliği mülkler için önemli bir satın alma kriteri haline geldi. Her alıcı bununla uğraşmalı ve dairenin veya evin enerji tüketiminin mümkün olduğu kadar düşük olduğundan ve sonunda örneğin ısı pompası gibi yenilenebilir enerjilere güvenebileceğinden emin olmalıdır. Konumlar söz konusu olduğunda metropol alanlar büyümeye devam edecek. Aslında Münih, Berlin, Hamburg, Frankfurt veya Köln gibi tüm büyük şehirlerde olumlu büyüme beklentimiz var. Bu, bölge sakinlerinin sayısının artacağı ve çevredeki toplulukların da büyüyeceği anlamına geliyor. Bu gelecekteki talep için önemli bir kriterdir.
Kişiye
Michael Voigtlander Köln’deki Alman Ekonomi Enstitüsü’nde (IW) emlak ekonomisti ve Bonn-Rhein-Sieg Uygulamalı Bilimler Üniversitesi’nde ekonomi profesörüdür.
Büyük şehirlerde ise fiyatlar zaten yüksek, Frankfurt şehir merkezinde metrekare başına fiyat 8.000 euro.
Peki, mülkü ne kadar uzun süre elinizde tutarsanız, yüksek fiyatlara rağmen onu satın almak o kadar değerli olur. Ama eğer Frankfurt’ta yalnızca üç ila dört yıllığına geçici olarak kalacaksam, bunu bir kez daha düşünmeliyim. O halde şu aşamada kiralamanın daha karlı olabileceğini söylemeyi tercih ederim. Satın alırken nispeten yüksek işlem maliyetleriniz olur. Nispeten kısa bir süre içinde tekrar taşınırsam, değer artışına rağmen bu işlem masraflarını karşılayamayabilirim. Faiz seviyesi bunun için yeterince cazip değil.
Bu, şehirdeki ortalama gelirli kişiler için satın alma işleminin yalnızca mülkü kendileri kullandıkları takdirde değerli olduğu anlamına geliyor.
Evet, eğer 15 yıllık bir zaman ufkum varsa o zaman değer artışlarının çok güçlü olacağını varsayabilirim. Gelecekte faizlerin tekrar düşeceğini tahmin ediyorum. Bu, takip finansmanını daha ucuz hale getirir. Şu anda enflasyon gelişmelerinden dolayı çok yüksekler.
Yakın zamanda ev fiyatları tekrar artacak mı?
Daha doğrusu evet. Gayrimenkul fiyatlarında iki önemli etken var; biri kiraların gelişimi, diğeri ise faiz oranlarının gelişimi. Kiralar şu anda çok hızlı artıyor. Bu faktör şu anda fiyat istikrarına katkıda bulunuyor çünkü diğer taraftan faiz oranları hızla yükseldi. Kiralar ne kadar hızlı ve daha fazla yükselirse, daha fazla fiyat artışı beklenmesi de o kadar muhtemeldir. Faiz oranlarına gelince, piyasa bunların er ya da geç düşmesini bekliyor. Enflasyon çok inatçı olduğu için bir süre daha devam edecek. Ancak bu on yılın ikinci yarısında faiz oranlarının yeniden önemli ölçüde düştüğünü göreceğimizi düşünüyorum. Bu da elbette emlak fiyatlarına olumlu yansıyor.
Emlak piyasası şu ana kadar ECB’nin faiz kararlarına nasıl tepki verdi?
Fiyatların çok arttığı tekrar tekrar söyleniyor. Ancak bunu faiz oranlarındaki gelişmeyle karşılaştırırsanız, faiz oranlarındaki gelişme nedeniyle fiyatların aslında daha da yükselebileceğini fark etmeniz gerekir. O zamanlar piyasa biraz daha temkinliydi. Fiyatlar söz konusu olduğunda iyileştirme için yerimiz bile vardı. Faiz oranları yükseldiğinde birçok kişi fiyatların düşmesini bekliyordu. Ancak bu aslında yakalama etkisini telafi etti. Bu, fiyatların artık yükselmediği ama çok fazla düşmediği anlamına geliyor. Bu açıdan şu anda neredeyse dengeli bir pazara sahibiz. Her zaman şuna bakıyoruz: Satın almanın gerçekte maliyeti nedir ve kiralamanın maliyeti nedir? Ve orada hemen hemen eşitiz.
İnsanların mülk satın alabilmesi için faiz oranlarının ne kadar düşmesi gerekir?
Uygunluk araştırması yaptık. Bu, kısa sürede bir ailenin 130 metrekarelik daire satın alma yükünün gelirinin yaklaşık yüzde 30’undan yüzde 40’ına çıktığını gösteriyor. Satın alma yükünün gözle görülür şekilde daha ucuz olması için faiz oranlarının en az bir yüzde puan düşmesi gerektiğini düşünüyorum.
Kiralar artmaya devam ediyor. Bu ne zaman durur?
Bunu teşvik edemem. Çok az şeyin inşa edildiğini fark ettiğiniz aşamaya ancak şimdi giriyoruz. Özellikle büyük şehirler güçlü bir şekilde büyümeye devam ediyor, ancak aynı zamanda daha küçük topluluklar da var. Öte yandan inşaat faaliyetleri şu anda önemli ölçüde düşüyor. Kiralık konut piyasaları üzerindeki baskı artmaya devam ediyor. Stuttgart ve Münih gibi güney Almanya’nın bazı şehirlerinde, pazarların zaten tükenmiş olması nedeniyle daha az güçlü artışlar görüyoruz. Ancak özellikle çevredeki topluluklarda güçlü artışlar görüyoruz. Kiralık konut piyasasındaki baskının önümüzdeki birkaç yıl içinde gerçekten azalacağını hayal edemiyorum. Bu daha fazla konut gerektirecektir.
Kim satın alabilir ve satın almak ister – mülkü finanse etmenin en akıllı yolu nedir?
Artık mülkiyete geçiş yapanların bir avantajı var. Enflasyonun yüksek olması nedeniyle gelirler biraz daha hızlı artma eğiliminde. Bu, şu anda ödediğim yüksek oranların, karşılık gelen ücret artışları olduğunda enflasyon tarafından az çok değer kaybettiği anlamına geliyor. Bu kesinlikle dikkate alınması gereken bir avantajdır. Diğer bir konu da şu: Faiz oranlarının düşmesini bekliyorum, bu yüzden kendimi doğrudan 10 ila 15 yıl için finansmana adamadığımı, ancak tutarın bir kısmı için sadece beş yıllığına kredi aldığımı söylemekte fayda var. . O zaman faiz oranları önemli ölçüde daha düşük olabilir. Ama elbette belli bir riski de beraberinde getiriyor. Faiz oranlarının düşme ihtimalinin nispeten iyi olduğunu düşünüyorum. Eğer bu riski alırsanız buna değebilir.
Bu makale ilk olarak Capital.de’de yayınlandı.
bu
#Konular
06.09.2023, 20:52
4 dakika
Ekonomist Michael Voigtländer, yüksek faiz oranlarına ve artan kiralara rağmen emlak piyasasındaki görünümün iyi olduğunu söylüyor. Alıcılar, finansman sırasında enflasyondan ve gelecekteki faiz oranı ortamından bile yararlanabiliyor.
Bay Voigtländer, şimdi bir mülk satın almak için iyi bir zaman mı?
Michael Voigtländer: Bu cevaplanması kolay bir soru değil. Geriye dönüp baktığımızda şunu söyleyebiliriz: Faiz oranlarının daha da düşük olduğu 2021 yılında mülk satın almak çok daha ucuz olurdu. Ancak geleceğe bakıldığında şunu söylemek gerekir ki, emlak piyasasına yönelik beklentiler hem sermaye yatırımcıları hem de ev sahibi kullanıcılar için iyidir. Özellikle metropol bölgelerde büyük bir gayrimenkul sıkıntısının devam edeceğini varsaymamız gerekiyor. Bu, değerde daha fazla artış veya en azından değerin korunmasını vaat ediyor. Bu yüzden şu anda bunun kötü bir zaman olduğunu söyleyemem.
Şu anda hangi mülkler ve yerler kiralamaktan daha satın almaya değer?
Enerji verimliliği mülkler için önemli bir satın alma kriteri haline geldi. Her alıcı bununla uğraşmalı ve dairenin veya evin enerji tüketiminin mümkün olduğu kadar düşük olduğundan ve sonunda örneğin ısı pompası gibi yenilenebilir enerjilere güvenebileceğinden emin olmalıdır. Konumlar söz konusu olduğunda metropol alanlar büyümeye devam edecek. Aslında Münih, Berlin, Hamburg, Frankfurt veya Köln gibi tüm büyük şehirlerde olumlu büyüme beklentimiz var. Bu, bölge sakinlerinin sayısının artacağı ve çevredeki toplulukların da büyüyeceği anlamına geliyor. Bu gelecekteki talep için önemli bir kriterdir.
Kişiye
Michael Voigtlander Köln’deki Alman Ekonomi Enstitüsü’nde (IW) emlak ekonomisti ve Bonn-Rhein-Sieg Uygulamalı Bilimler Üniversitesi’nde ekonomi profesörüdür.
Büyük şehirlerde ise fiyatlar zaten yüksek, Frankfurt şehir merkezinde metrekare başına fiyat 8.000 euro.
Peki, mülkü ne kadar uzun süre elinizde tutarsanız, yüksek fiyatlara rağmen onu satın almak o kadar değerli olur. Ama eğer Frankfurt’ta yalnızca üç ila dört yıllığına geçici olarak kalacaksam, bunu bir kez daha düşünmeliyim. O halde şu aşamada kiralamanın daha karlı olabileceğini söylemeyi tercih ederim. Satın alırken nispeten yüksek işlem maliyetleriniz olur. Nispeten kısa bir süre içinde tekrar taşınırsam, değer artışına rağmen bu işlem masraflarını karşılayamayabilirim. Faiz seviyesi bunun için yeterince cazip değil.
Bu, şehirdeki ortalama gelirli kişiler için satın alma işleminin yalnızca mülkü kendileri kullandıkları takdirde değerli olduğu anlamına geliyor.
Evet, eğer 15 yıllık bir zaman ufkum varsa o zaman değer artışlarının çok güçlü olacağını varsayabilirim. Gelecekte faizlerin tekrar düşeceğini tahmin ediyorum. Bu, takip finansmanını daha ucuz hale getirir. Şu anda enflasyon gelişmelerinden dolayı çok yüksekler.
Yakın zamanda ev fiyatları tekrar artacak mı?
Daha doğrusu evet. Gayrimenkul fiyatlarında iki önemli etken var; biri kiraların gelişimi, diğeri ise faiz oranlarının gelişimi. Kiralar şu anda çok hızlı artıyor. Bu faktör şu anda fiyat istikrarına katkıda bulunuyor çünkü diğer taraftan faiz oranları hızla yükseldi. Kiralar ne kadar hızlı ve daha fazla yükselirse, daha fazla fiyat artışı beklenmesi de o kadar muhtemeldir. Faiz oranlarına gelince, piyasa bunların er ya da geç düşmesini bekliyor. Enflasyon çok inatçı olduğu için bir süre daha devam edecek. Ancak bu on yılın ikinci yarısında faiz oranlarının yeniden önemli ölçüde düştüğünü göreceğimizi düşünüyorum. Bu da elbette emlak fiyatlarına olumlu yansıyor.
Emlak piyasası şu ana kadar ECB’nin faiz kararlarına nasıl tepki verdi?
Fiyatların çok arttığı tekrar tekrar söyleniyor. Ancak bunu faiz oranlarındaki gelişmeyle karşılaştırırsanız, faiz oranlarındaki gelişme nedeniyle fiyatların aslında daha da yükselebileceğini fark etmeniz gerekir. O zamanlar piyasa biraz daha temkinliydi. Fiyatlar söz konusu olduğunda iyileştirme için yerimiz bile vardı. Faiz oranları yükseldiğinde birçok kişi fiyatların düşmesini bekliyordu. Ancak bu aslında yakalama etkisini telafi etti. Bu, fiyatların artık yükselmediği ama çok fazla düşmediği anlamına geliyor. Bu açıdan şu anda neredeyse dengeli bir pazara sahibiz. Her zaman şuna bakıyoruz: Satın almanın gerçekte maliyeti nedir ve kiralamanın maliyeti nedir? Ve orada hemen hemen eşitiz.
İnsanların mülk satın alabilmesi için faiz oranlarının ne kadar düşmesi gerekir?
Uygunluk araştırması yaptık. Bu, kısa sürede bir ailenin 130 metrekarelik daire satın alma yükünün gelirinin yaklaşık yüzde 30’undan yüzde 40’ına çıktığını gösteriyor. Satın alma yükünün gözle görülür şekilde daha ucuz olması için faiz oranlarının en az bir yüzde puan düşmesi gerektiğini düşünüyorum.
Kiralar artmaya devam ediyor. Bu ne zaman durur?
Bunu teşvik edemem. Çok az şeyin inşa edildiğini fark ettiğiniz aşamaya ancak şimdi giriyoruz. Özellikle büyük şehirler güçlü bir şekilde büyümeye devam ediyor, ancak aynı zamanda daha küçük topluluklar da var. Öte yandan inşaat faaliyetleri şu anda önemli ölçüde düşüyor. Kiralık konut piyasaları üzerindeki baskı artmaya devam ediyor. Stuttgart ve Münih gibi güney Almanya’nın bazı şehirlerinde, pazarların zaten tükenmiş olması nedeniyle daha az güçlü artışlar görüyoruz. Ancak özellikle çevredeki topluluklarda güçlü artışlar görüyoruz. Kiralık konut piyasasındaki baskının önümüzdeki birkaç yıl içinde gerçekten azalacağını hayal edemiyorum. Bu daha fazla konut gerektirecektir.
Kim satın alabilir ve satın almak ister – mülkü finanse etmenin en akıllı yolu nedir?
Artık mülkiyete geçiş yapanların bir avantajı var. Enflasyonun yüksek olması nedeniyle gelirler biraz daha hızlı artma eğiliminde. Bu, şu anda ödediğim yüksek oranların, karşılık gelen ücret artışları olduğunda enflasyon tarafından az çok değer kaybettiği anlamına geliyor. Bu kesinlikle dikkate alınması gereken bir avantajdır. Diğer bir konu da şu: Faiz oranlarının düşmesini bekliyorum, bu yüzden kendimi doğrudan 10 ila 15 yıl için finansmana adamadığımı, ancak tutarın bir kısmı için sadece beş yıllığına kredi aldığımı söylemekte fayda var. . O zaman faiz oranları önemli ölçüde daha düşük olabilir. Ama elbette belli bir riski de beraberinde getiriyor. Faiz oranlarının düşme ihtimalinin nispeten iyi olduğunu düşünüyorum. Eğer bu riski alırsanız buna değebilir.
Bu makale ilk olarak Capital.de’de yayınlandı.
bu
#Konular